Las empresas son seres vivos, crecen, se transforman, sus necesidades cambian, y a veces es necesario adaptar la «piel inmobiliaria» de las mismas. Más de uno se habrá tenido que enfrentar a reformas, a ampliaciones, etc. Y es entonces cuando uno se topa con una figura que posiblemente desconozca hasta la fecha, la declaración de obra nueva.
Habrá algunos que han hecho reformas de calado y ni han oído hablar de la misma. Pues atención, ya que, en algunos casos, pueden encontrarse con una serie de problemas considerables, de difícil subsanación. Suele ocurrir cuando se trata de reformas no visibles exteriormente y sin necesidad de financiación, como luego veremos.
A continuación vamos a explicar qué es eso de la declaración de obra nueva de un modo lo más simple posible.
¿Por qué es necesaria la declaración de obra nueva?
De entrada os recomendamos la lectura de la web del Colegio notarial donde trata de un modo muy directo las declaraciones de obra nueva. Veamos su definición:
Es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca en la que se hace constar el hecho de haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones, construcción de edificios, mejoras o, bien, otras obras nuevas análogas.
Si nos quedamos ahí no parece tener mucho sentido, ya que cabe preguntarse para qué vale el manifestar la situación en cuestión en una escritura pública. Pues fundamentalmente paralo siguiente:
Esta escritura se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y, así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral
Esta es la clave. En España no es obligatorio inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad, pero si se hace se ganan una serie de ventajas para el propietario en el uso y disfrute del bien, en su posibilidad de financiación y en la transmisión del mismo. De lo que se trata, con la declaración de obra nueva, es de adecuar la realidad física con la realidad registral.
¿Cuándo es necesaria una declaración de obra nueva?
Empecemos por cuando no es necesaria, con algun ejemplo claro. Si tengo una nave industrial y monto un sistema portátil de oficinas dentro de la misma, una suerte de kit movil de quita y pon, no es necesaria la declaración de obrar nueva (obviamente, y estamos adelantando materia, tampoco nos lo lo valoraran a fechos hipotecarios, por ejemplo).
Sin embargo, será necesaria o conveniente hacer una declaración de obra nueva si construimos un edificio nuevo en una parcela de nuestra propiedad, o un anexo, o redistribuimos interiormente el edificio de un modo distinto, al que consta en el Registro, etc.
Como vemos, las características fundamentales para determinar cuando será necesaria la obra nueva se centran en la modificación o no de la realidad registral y en el carácter de permanencia, de bien inmueble, de las obras efectuadas.
Cuando no se declaran las obras nuevas necesarias….
Una cosa debe quedar clara, que declaremos la obra nueva o no es independiente de que en todo caso estamos sujetos a la normativa urbanística. Eso significa que deberé contar con las licencias urbanísticas correspondientes que validen que la obra se adecua al planeamiento, a la legislación, etc.
No es raro que haya quien ha realizado determinadas obras sin contar con las mismas, sin declarar la obra nueva, y un tiempo después se encuentra con que quiere transmitir el inmueble, siendo requerido por el comprador para legalizar las obras en el registro, con la correspondiente declaración de obra nueva. Y entonces surge la imposibilidad de hacerlo debido a que se incumple la normativa urbanística. La situación pude ser incluso más kafkiana si, como ha ocurrido en alguna ocasión, cuando se ejecutaron las obras estas hubiesen podido ser legales, y después ha habido un cambio que las ha dejado fuera de juego.
Dicho de otro modo, el que compra nos va a pedir que case lo que ve con lo que hay en el Registro, entreotros motivos par poder financiarse hipotecariamente con su banco. Incluso nosotros mismos, si solicitamos financiación sobre este activo el banco, no encontraremos con la misma necesidad.
Cuando las obras nuevas no se declaran de buena fe suele ser debido, a su poca visbilidad externa y, fundamentalmente, a que no hay necesidad de financiación externa hipotecaria que estudie como garantía la obra a ejecutar, señalando al propietario la necesidad de legalizar la obra para que pueda disponer el préstamo hipotecario sobre la misma.
¿Qué necesitamos para declarar la obra nueva?
Para terminar de cerra el circulo, vamos a repasar que necesitamos para declarar esa obra nueva, que no es más que una escritura pública descriptiva que luego llevaremos al Registro de la Propiedad, que son esencialmente dos tipos de documentos:
- Licencias y certificados administrativos: el notario deberá controlar la existencia de licencias de obras, de actividad, certificados energéticos, etc.
- Certificado técnico de que la obra se adecua a la licencia que la autorizado.
Una vez tengamos la declaración de obra nueva la llevamos al Registro, y cuando nos la validen, sacamos una nota simple para comprobar como la descripción se adecua a nuestra flamante obra.
No hay comentarios aún.