A veces olvidamos que no todo es blanco y negro, y que incluso además de los grises, hay toda una paleta de colores a nuestra disposición. La realidad es mucho más compleja de lo que a veces sospechamos y debemos aprovecharla a nuestro favor. Pensemos por un momento en las múltiples posibilidades que hay para ocupar un inmueble, para ejercer nuestra actividad en un local bajo una determinada titularidad jurídica.
Vamos a hacer un repaso no exhaustivo de las opciones existentes. Veremos como es posible encontrar opciones que satisfacen las necesidades de la inmensa mayoría. Todo es cuestión de imaginación y voluntad.
Las clásicas, de la propiedad al alquiler
Empezamos por el clásico entre los clásico, el ser propietario del inmueble. Una opción más que conocida, pero de la que conviene tener que no es un derecho absoluto, que suele estar limitado por las normas civiles o administrativas, siendo un caso especial el de aquellos que son propietarios de un inmueble en propiedad horizontal, en régimen de comunidad de propietarios, lo que implica un conjunto de derechos y deberes fuertemente entrelazados.
La alternativa tradicional a a la propiedad a sido el contrato de alquiler o arrendamiento, una opción especialmente interesante para las actividades empresariales por la flexibilidad que ofrece.
En ocasiones los dos mundos se unen, buscando un punto intermedio, como cuando surgen los contratos de alquiler con opción a compra, que si se articulan con una entidad financiera en el papel de arrendador da lugar al arrendamiento financiero o leasing.
Otras opciones derivadas del Derecho Privado
El Derecho Privado más clásico nos da otras opciones, desconocidas para el gran público. Suelen ser muy minoritarias, bien por la falta de seguridad jurídica para alguna de las partes, bien por atender a necesidades o situaciones muy concretas.
Así, podemos ocupar un inmueble a través de un usufructo temporal o vitalicio, al que hemos podido acceder mediante una contraprestación (económica, generalmente) o gratuitamente (donación o herencia). No somos propietarios al 100%, pero tenemos el pleno uso y disfrute del bien, sin poder disponer ni gravar el mismo, eso sí.
Una suerte de variante para ocupar una finca la podemos encontrar en los llamados derechos de servidumbre, cuando sometemos una finca o inmueble al servicio de otra (por ejemplo un derecho de paso, de ocupación templar, etc…).
Otra opción, infrecuente por la absoluta falta de estabilidad que implica es el llamado precario, que viene a ser la situación por la que el propietario nos permite ocupar un local transitoriamente, de un modo eventual, puntual.
Otras figuras reguladas en nuestro sistema jurídico
Quizás más moderno en su concepción es el llamado derecho de superficie, muy en boga en determinadas promociones de naves industriales con dinero público. El promotor se reserva el suelo, y lo que nos vende es el llamado derecho de superficie o de vuelo, el derecho a edificar sobre dicho suelo, y a disponer de dicho inmueble durante un plazo de tiempo.
Algo similar, salvando las distancias, a este derecho de superficie es la concesión administrativa, por la que la Administración nos da el uso exclusivo de inmueble por un tiempo determinado, regulando en dicha concesión las posibilidades que tenemos de transmisión, gravamen de la misma, etc. Suele ser frecuente en suelos públicos que no pueden dejar de serlo (pensemos en costas, zonas cercanas a ríos, a determinadas vías de transporte, puertos, minas, etc…)
Contratos atípicos
Cuando hablamos de contratos atípicos nos referimos a los no regulados expresamente en nuestro ordenamiento, pero que son perfectamente legales, y que las partes configuran con total libertad.
Podríamos destacar dos bien distintos, muy en boga actualmente, los relacionados con el alquiler de espacios en centros de negocios y aquellos que vendrían ser una evolución participativa de los mismos, los de coworking.
Ahora toca investigar cuál de estas o de otras modalidades se acopla mejor a nuestro proyecto.
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