Si hay algo que se demanda de una empresa hoy en día es flexibilidad. Los recursos humanos, financieros, los aprovisionamientos, la producción, han de ser flexibles. Pero también los espacios productivos. ¿Podemos flexibilizar nuestros inmuebles? Recientes cambios legales facilitan distintas opciones que, siempre han existido, pero que en ocasiones eran complicadas de llevar a cabo.
Nos referimos a los supuestos de división, segregación y agregación de inmuebles, términos que a algunos no les sonarán aunque si sus supuestos prácticos. Pensemos en áquel que tiene un amplio local en los bajos de una comunidad de propietarios y pretende seguir con la actividad, pero alquilando parte del mismo como un inmueble distinto, ya que con la crisis no necesita ya tanta superficie.
O pensemos en áquel que, para edificar o para establecer una explotación agarra, adquiere fincas colindantes y las quiere explotar como un todo, desde una unidad jurídica.
Pues bien, la adecuación de de estos cambios físicos a la realidad jurídica, representada en el Registro de la Propiedad, es de lo que estamos hablando. Más allá de la división horizontal, que consiste en constituir sobre un inmueble un régimen de propiedad horizontal, una comunidad de propietarios con unos elementos comunes y otros de uso exclusivo, las operaciones de las que estamos hablando son las de segregación, si de donde hay una finca queremos sacar más de una, o de agregación, el caso inverso.
El principio general es que estos procesos de segregación y agregación con la correspondiente autorización administrativa, con la correspondiente licencia. Esta es especialmente fácil de obtener , salvo casos especiales, en los supuestos de agregación, y más complicada en los de segregación. La normativa administrativa suele apostar por la concentración y no por la dispersión, sobre todo en temas agrarios, y también marca mínimos de superficie cuando hablamos de inmuebles urbanos, para evitar los microbios, las micronaves, etc…
Pero cuando alguno de estos inmuebles forma parte de una comunidad de propietarios, esta además sujeto a un régimen de propiedad horizontal, las agregaciones o segregaciones precisaban de unanimidad por parte de la comunidad de propietarios. Y es bien sabido que obtener dicha unanimidad es especialmente difícil.
Existían sentencias que avalaban la tesis de que realmente esta unanimidad no era necesaria, al menos para el disfrute de las mismas (otra cosa era su inscripción registral o los derechos de voto), y que bastaba con la autorización administrativa, aunque la situación se acaban convirtiendo en un agujero legal, registral y judicial para los propietarios e inquilinos de las mismas.
Sin embargo, la Ley 8/2013, que reforma la Ley de Propiedad Horizontal, simplifica bastante la situación, acabando con la base legal del requisito de unanimidad, exigiendo ahora una mera mayoría cualificada de 3/5, bastante más simple de obtener y que nos facilitará la vida.
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