La existencia del
En los Libros de los Registros de la Propiedad se pueden practicar una serie de asientos registrales, que son los asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas (extensas o concisas), anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales. Veremos los tipos de asientos, que no hay que identificar con las inscripciones propiamente dichas, ya que en un solo asiento caben diversas inscripciones.
Veamos brevemente la definición de cada uno de los tipos de asientos registrales:
- Asientos de presentación: Suponen la entrada en el Registro de un título, en base a la presentación de un documento válido ( escritura pública, documento judicial, documentos extranjeros considerados públicos, entre otros). Van por estricto orden de presentación. Por tanto, si se da el caso de dos compra-venta simultáneas, accede al Registro quién primero presenta la escritura.
- Inscripciones extensas: Inscripción propiamente dicha que contiene todas las circunstancias y menciones del artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento. Podríamos decir que constituye la clase de asiento más importante, al publicar situaciones jurídico-reales estables y claras.
Inscripciones concisas: Para casos excepcionales, según reza el artículo 245 de la LH. Se trata del caso particular de un título que contenga varios inmuebles radicados en un mismo término municipal. - Anotaciones preventivas: Se refieren a situaciones provisionales y dudosas; se limitan a publicar una situación cautelar, que puede acabar como inscripción definitiva o cancelarse o caducar. Podemos mencionar las anotaciones preventivas de demanda, las temidas anotaciones de embargo o las preventivas a favor de legatarios, por ejemplo.
- Asientos de cancelación: Cuando debe darse de baja un asiento por caducidad o sustitución por otros (por ejemplo cuando se vende una finca y se da de baja el titular que la ha trasmitido).
- Notas marginales: Su nombre viene de situarse al margen de otro a la derecha; se refieren a hechos, derechos, circunstancias, advertencias y referencias. Forman parte de esta clase de asientos las de modificación jurídica (modificaciones en temas de bienes conyugales y privativos, cambio de domicilio del acreedor, el cumplimiento de una condición suspensiva, entre otros), sucedáneas de asientos principales (una afección fiscal, la subrogación de una hipoteca o la que publica el derecho de retorno arrendaticio) y de oficina (las más conocidas son las anotaciones al margen del asiento de presentación indicando tomo y folio de los Libros de inscripciones donde se extiende el asiento provocado por el título que se presenta).
Los asientos, por tanto, son la forma que el Registro de la Propiedad documenta una realidad y la ampara ante terceros. La inscripción tiene una serie de efectos jurídicos que buscan la protección y beneficio del titular registral, entre los que podemos destacar las presunciones del art. 38 LH:
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos
Estas presunciones, que admiten prueba en contrario, amparan la existencia del derecho, la pertenencia a su titular registral y su posesión.
A pesar de lo arduo de esta materia, lo principal que debe quedarnos gravado en fuego es que la existencia de un derecho debe materializarse en un asiento registral si queremos poder garantizarlo frente a terceros. De nada sirve comprar una vivienda en documento privado si el titular registral de dicha finca continua siendo el que nos la ha vendido privadamente. Como ya hemos explicado en otras ocasiones, éste podría vender la finca a otro tercero, siempre que compre de buena fe. Y nuestro contrato privado de nada serviría ante el tercero.
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