Los negocios nacen y mueren. Así como en su origen son todo alegrías y buenos proyectos, en su final suele haber más tensión de lo deseable, especialmente si no estamos acostumbrados a manejarnos en dichos procesos. En dicho sentido, conviene conocer figuras como la de la disolución del condominio, aplicable a los locales comerciales.
En España es habitual montar negocios con socios sin constituir una sociedad mercantil. Bien como personas físicas directamente, bien a través de una comunidad de bienes o una sociedad civil,que si bien fiscalmente es algo dieren, a efectos jurídicos es lo mismo. El caso es en numerosas empresas se dan situaciones de copropiedad, en el que los bienes de las mismas pertenecen a sus socios en un determinado porcentaje.
Un ejemplo: Tuerca sociedad civil.
Vamos a concretarlo con un ejemplo. Juan y Pedro explotaban una ferretería bajo la fórmula de sociedad civil, Tuercas sociedad civil, de la cual poseen cada uno un 50%. Como les iba bien, pasaron del local en alquiler a comprar uno por 200.000 euros, 100.000 con fondos propios y 100.000 financiados.
Ahora Juan se va, liquidan la sociedad y Pedro se queda con el negocio. ¿Qué pasa con el local? El local figura inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de Juan y Pedro, en copropiedad al 50%, ya que la sociedad civil que constituyeron no tiene personalidad jurídica.
Actualmente deben de hipoteca 50.000 euros, y han valorado el inmueble en 250.000 euros. Más allá del stock o del fondo de comercio es el único activo reseñable de la sociedad civil. ¿Cómo pueden proceder a deshacer esta copropiedad?
Una de las opciones es que Juan le venda Pedro su parte de un 50% en el local. La otra es proceder a la disolución de esta copropiedad, a la deslució del condominio. Ambas opciones son jurídicamente posibles, si bien los efectos fiscal y los costes derivados de las mismas son muy muy diferentes.
La compraventa
Si Juan vende su parte, Pedro debería abonarle 100.000 euros por su parte, ya que a los 125.000 de valoración habría que restarle su parte en el préstamo hipotecario pendiente.
En principio, es una operación sujeta a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se suele mover, según la Comunidad Autónoma, sobre el 8% del valor declarado, lo que en nuestro caso daría que el adquirente, Pedro, debiera pagar de este impuesto 8.000 euros.
Hay dos matices a introducir. Por una lado, recordemos que la Hacienda autonómica puede comprobar a posteriori la valoración que le hemos dado al inmueble y girarnos una complementaria por la diferencia que estime oportuno, sin perjuicio de la posibilidad que tenemos de recurrír.
La otra posibilidad que tendríamos es solicitar la aplicación del IVA, renunciando a la exención que fija el impuesto para estos casos. Aplicaríamos IVA con un tipo general del 21% (ademas de aplicar AJD, lo que mueve sobre el 1% según las comunidades). Es decir, Pedro pagaría más que si aplicase ITP, pero recuperaría dicho IVA en las liquidaciones posteriores.
La disolucion del condominio
En la disolución del condominio los números no cambian. Digamos que cuando se sientan ante el notario, Juan y Pedro manifiestan que son propietarios al 50% del local, que lo valoran en 250.000 y que hay cargas por 50.000.
Así mismo indican que tienen intención de disolver el condominio, quedando Pedro como único propietario, y que para compensar a Juan le hace entrega de 100.000 euros. En el fondo es lo mismo, en la práctica hay una gran diferencia.
En la disolución del condominio se aplica sólo el impuesto de AJD que , como ya hemos comentado, varia según comunidades pero se suele mover sobre el 1%. Este 1% se lo liquidarían a Pedro sobre la totalidad del valor declarado, es decir, le costaría 2.500 euros.
Como vemos, el ahorro es considerable frente a la compraventa: los 8.000 euros si aplicamos ITP, o los 21.000 (aunque recuperables) si optamos por el IVA.
Además, a diferencia de una compraventa, parece quedar claro que Juan no debería pagar nada en concepto de Impuesto por el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.
Conclusiones
En la inmensa mayoría de los casos es mucho mejor la disolución de condominio que la compraventa de cuotas de participación. Y sin embargo, se siguen dando casos en los que se recurre a la compra, seguramente por desconocimiento. Tengamos en cuenta que una vez firmemos ante el notario no podremos hacer nada.
Por ello es importante hablar, incluso antes de firmar cualquier acuerdo privado, con el Notario y con nuestros asesores, para confirmar que la disolución del condominio es nuestra opción y proceder en consecuencia.
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