Ya sea como propietarios, ya bajo cualquier otro régimen jurídico, al optar por un local para desarrollar nuestra actividad estamos haciendo una fuerte apuesta inversora. Por ello es fundamental el tener clara la situación jurídica del inmueble. Por ejemplo, ¿sabemos si está fuera de ordenación urbana? Es más, ¿sabemos que consecuencias tiene que un inmueble esté fuera de ordenación?
Los edificios fuera de ordenación son aquellos que, aún siendo contrarios al planeamiento urbanístico, no son sancionados con un derribo o cese de uso. Es decir, incumplen la normativa que que delimita qué se puede construir, qué usos puede tener,no teniendo una licencia urbanística que los pueda amparar, pero se les permite, si bien con cortos condicionantes que sigan existiendo. ¿Por qué este trato y cuáles son esos condicionantes?
La principal razón que lleva a este tipo de trato es debido al origen de la «ilegalidad» de dicha situación, siendo generalmente sobrevenida: una normativa nueva, un nuevo Plan General de Ordenación Urbana, por ejemplo, deja fuera de juego un edificio. ¿Ejemplos? Cambios de alineación, de alturas permitidas, de usos de determinados suelos (donde se permitía lo industrial ahora es sólo residencial, por ejemplo..). Por dicho carácter sobrevenido se considera excesivo el condenar a la piqueta a dichos inmuebles o impedir el uso de los mismos para fines que no están permitidos.
Por otro lado tenemos aquellas situaciones en las que los inmuebles eran ilegales desde el principio, incumplían directamente la normativa, pero por inactividad de la Administración se ha «consolidado» dicha situación.
Hemos de tener en cuenta que la regulación competente en esta materia es competencia de las Comunidades Autónomas, pudiendo haber diferencias entre ellas, si bien suele ser bastante similar.
En general, y como no podía ser otro modo, se aspirará que dichos inmuebles desaparezcan o se ajusten en su estructura o usos al planeamiento. Para ello quedan en una situación en que, si bien pueden ser útiles para sus propietarios e inquilinos, existen importantes condicionantes que pueden suponer una pesada losa para los mismos.
En lineas generales solo se les va a permitir pequeñas obras de mantenimiento y conservación, pero no así las que afecten a la estructura, permitan su consolidación, permitan mejoras, etc. Obviamente también vamos a tener problemas a la hora de licencias de uso nuevas, etc.
Un ejemplo dramático sería el de un incendio sobre las instalaciones. No nos dejarían reconstruir el edificio.
Esto tiene importantes consecuencias a la hora de obtener crédito con garantía hipotecaria sobre dichos inmuebles (complicado más allá de la valoración del suelo en los terminos legales vigentes), o a la hora de la valoración patrimonial de estos inmuebles como garantía personal en otras operaciones crediticias.
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